Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến lãi suất và lợi nhuận đầu tư EB5

Chương trình đầu tư EB5 từ lâu đã trở thành cánh cửa mở ra cơ hội định cư Mỹ cho hàng nghìn gia đình trên toàn thế giới. Tuy nhiên, bên cạnh mục tiêu nhập cư, nhiều nhà đầu tư vẫn đặt câu hỏi: lãi suất thực tế là bao nhiêu? Lợi nhuận nhận được sẽ như thế nào? Bài viết dưới đây của Newland USA phân tích toàn diện về lãi suất và lợi nhuận đầu tư EB5, giúp nhà đầu tư có cái nhìn đúng đắn trước khi đưa ra quyết định quan trọng. 

1. Tổng quan về chương trình đầu tư EB5

Chương trình EB5 được Quốc hội Mỹ thành lập từ năm 1990 với mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua nguồn vốn quốc tế. Theo đó, công dân nước ngoài có thể đạt được quyền thường trú nhân hợp pháp tại Mỹ bằng cách rót vốn vào một doanh nghiệp thương mại đủ điều kiện, đồng thời tạo ra tối thiểu 10 việc làm toàn thời gian cho lao động Mỹ. Chương trình đầu tư EB5 do Sở Di trú và Nhập tịch Mỹ (USCIS) quản lý và là một trong số ít con đường nhập cư dẫn trực tiếp đến Thẻ Xanh mà không cần bảo lãnh từ nhà tuyển dụng. 

Tính đến năm 2026, mức vốn tối thiểu cho các dự án nằm trong Khu vực Việc làm Mục tiêu (TEA) là 800.000 USD, trong khi dự án ngoài TEA yêu cầu 1.050.000 USD. Những mức đầu tư này được thiết lập bởi Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB5 năm 2022 (RIA) và dự kiến giữ nguyên trong suốt năm tài chính 2026. Tuy nhiên, theo công thức điều chỉnh dựa trên Chỉ số Giá tiêu dùng (CPI), ngưỡng đầu tư có thể tăng lên mức 900.000 USD hoặc 937.500 USD vào tháng 1 năm 2027. 

Điểm cốt lõi cần nhấn mạnh là chương trình đầu tư EB5 được thiết kế chủ yếu nhằm phục vụ mục tiêu nhập cư và tạo việc làm, chứ không hướng đến sinh lợi nhuận tài chính cao cho nhà đầu tư. Đây là yếu tố nền tảng mà mỗi cá nhân cần nắm rõ trước khi tìm hiểu về lãi suất cũng như tỷ suất sinh lời. 

Xem thêm:

• Có khả thi khi nhà đầu tư EB5 mua nhà trước khi nhận thẻ xanh?
• Cách nhận diện và tránh xung đột lợi ích trong đầu tư diện EB5
• Thời gian duy trì đầu tư ảnh hưởng thế nào đến việc lựa chọn dự án EB5?
• Các đơn vị tham gia trong một giao dịch của chương trình EB5

2. Lãi suất trong các dự án EB5: Mức kỳ vọng thực tế

Một trong những thắc mắc phổ biến nhất của nhà đầu tư là: “Lãi suất mà tôi nhận được sẽ là bao nhiêu?” Thực tế, con số này phụ thuộc vào cấu trúc dự án, vị trí địa lý, quy mô vốn và điều kiện thị trường. Phần lớn các dự án EB5 theo mô hình cho vay (loan model) thường mang lại mức lãi suất cố định dao động từ 0,25% đến 2% mỗi năm. Một số ít dự án có thể đưa ra mức lãi suất ưu đãi (preferred return) từ 3% đến 5%, tùy thuộc vào hiệu quả vận hành của dự án. 

Lý do mức lãi suất trong chương trình đầu tư EB5 thường thấp hơn so với các kênh tài chính truyền thống nằm ở cơ chế hoạt động của Trung tâm Vùng (Regional Center). Để thu hút các dự án chất lượng cao, Trung tâm Vùng phải cung cấp khoản vay với chi phí vốn thấp hơn so với ngân hàng thương mại hoặc tổ chức tài chính thông thường. Điều này đồng nghĩa với việc lãi suất mà nhà đầu tư nhận được cũng sẽ khiêm tốn hơn. 

Tuy vậy, nhà đầu tư cần hiểu rằng mức lãi suất thấp không có nghĩa là khoản đầu tư kém giá trị. Với mô hình cho vay, nhà đầu tư được hưởng lợi từ lịch trình hoàn vốn tương đối rõ ràng cùng các biện pháp bảo đảm tài chính như thế chấp bất động sản hoặc cam kết trả nợ từ bên thứ ba. Những dự án cho vay có chất lượng cao thường sở hữu tài sản đảm bảo đủ lớn để bao phủ toàn bộ khoản vay gốc, giúp giảm thiểu đáng kể rủi ro mất vốn. 

3. Lợi nhuận từ mô hình đầu tư cổ phần (Equity Model)

Bên cạnh mô hình cho vay, nhà đầu tư tham gia chương trình đầu tư EB5 còn có lựa chọn đầu tư theo hình thức cổ phần (equity). Khác với mô hình cho vay, đầu tư cổ phần không tạo ra lãi suất cố định mà thay vào đó, nhà đầu tư nhận lợi nhuận dựa trên kết quả kinh doanh thực tế của dự án. Khi chủ đầu tư bán hoặc tái cấp vốn cho dự án, phần lợi nhuận sẽ được phân chia cho các bên nắm giữ quyền sở hữu. 

Mức lợi nhuận từ đầu tư cổ phần có thể cao hơn đáng kể so với mô hình cho vay. Nếu như các khoản vay EB5 thường chỉ mang lại lãi suất khoảng 0,25%, thì đầu tư cổ phần có khả năng đem về tỷ suất sinh lời lên đến 5% hoặc hơn. Cụ thể, với khoản vốn 800.000 USD, mức lãi suất 0,25% chỉ tạo ra khoảng 2.000 USD mỗi năm, trong khi tỷ suất lợi nhuận 5% từ cổ phần có thể mang lại 40.000 USD hàng năm. 

Tuy nhiên, lợi nhuận cao luôn đi kèm với mức độ rủi ro lớn hơn. Thời gian hoàn vốn của đầu tư cổ phần không cố định như mô hình cho vay mà phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ và hiệu suất vận hành dự án. Nếu dự án gặp trở ngại, việc thu hồi vốn có thể bị trì hoãn đáng kể. Ngoài ra, nhà đầu tư cổ phần thường đứng sau các chủ nợ trong thứ tự ưu tiên thanh toán, nghĩa là trong trường hợp dự án phá sản hoặc thanh lý, các khoản nợ sẽ được chi trả trước, sau đó mới đến phần quyền lợi của nhà đầu tư cổ phần. 

4. So sánh mô hình cho vay và cổ phần: Đâu là lựa chọn phù hợp?

Để hiểu rõ hơn về lãi suất và lợi nhuận đầu tư EB5, nhà đầu tư cần nắm bắt sự khác biệt cốt lõi giữa hai mô hình phổ biến này. 

Mô hình cho vay (Loan Model) nổi bật với tính ổn định. Khoản vốn của nhà đầu tư được cho vay với kỳ hạn xác định, thường kéo dài khoảng 5 năm, kèm theo khả năng gia hạn thêm 1–2 năm. Lãi suất được ấn định từ đầu, và dự án thường có tài sản thế chấp làm đảm bảo. Đây là phương án phù hợp cho những ai ưu tiên bảo toàn vốn và muốn có lịch trình thu hồi tiền rõ ràng. 

Ngược lại, mô hình cổ phần (Equity Model) mang đến tiềm năng lợi nhuận cao hơn nhờ quyền sở hữu trực tiếp trong dự án. Nhà đầu tư có thể hưởng lợi từ sự gia tăng giá trị tài sản và lợi nhuận vận hành. Tuy nhiên, thời gian hoàn vốn linh hoạt hơn và phụ thuộc vào diễn biến thị trường cũng như năng lực quản lý dự án. 

Không có mô hình nào vượt trội tuyệt đối so với mô hình còn lại. Mỗi phương thức đều có ưu điểm và hạn chế riêng, phù hợp với các mục tiêu đầu tư khác nhau. Nhà đầu tư ưu tiên an toàn tài chính và lãi suất ổn định nên cân nhắc mô hình cho vay, còn những ai sẵn sàng chấp nhận rủi ro để đổi lấy lợi nhuận tiềm năng lớn hơn có thể xem xét phương án cổ phần. 

Xem thêm:

• Những điều cần biết về sử dụng khoản vay đầu tư EB5
• NHỮNG LẦM TƯỞNG PHỔ BIẾN NHẤT VỀ CHƯƠNG TRÌNH ĐẦU TƯ EB5
• Những cách giúp đảm bảo nguồn tiền EB5 được đầu tư an toàn khi đầu tư vào một dự án
• Có nên đầu tư vào dự án EB5 đang bị RFE hay không?

5. Cấu trúc vốn (Capital Stack) và mối liên hệ với lợi nhuận

Một khái niệm quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến lãi suất và lợi nhuận đầu tư EB5 là cấu trúc vốn của dự án. Cấu trúc vốn (capital stack) thể hiện các tầng vốn khác nhau được đầu tư vào dự án, mỗi tầng tương ứng với một mức rủi ro và tỷ suất sinh lời riêng biệt. 

Tại vị trí thấp nhất và an toàn nhất là khoản vay cấp cao (senior loan), chiếm khoảng 50% đến 75% tổng vốn dự án, với mức lãi suất tại thị trường Mỹ hiện nay vào khoảng 7%. Tiếp đến là khoản vay trung gian (mezzanine debt) với lãi suất cao hơn, khoảng 13%, phản ánh mức rủi ro tăng thêm. Cuối cùng, ở vị trí cao nhất và rủi ro nhất là vốn cổ phần (equity), nơi tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng có thể đạt khoảng 18%. 

Các dự án EB5 có thể được cấu trúc ở bất kỳ tầng nào trong capital stack. Điều này có ý nghĩa thực tiễn vô cùng quan trọng: nếu hai dự án đều mời gọi nhà đầu tư EB5, một bên cung cấp vị trí cho vay cấp cao với lãi suất 0,5% và bên kia đưa ra đầu tư cổ phần với lợi nhuận kỳ vọng 5%, thì xét trên tương quan rủi ro – tỷ suất sinh lời, khoản vay cấp cao có thể mang lại giá trị điều chỉnh rủi ro tốt hơn. Nhà đầu tư cần phân tích kỹ vị trí của khoản đầu tư EB5 trong cấu trúc vốn tổng thể trước khi đánh giá tính hấp dẫn của mức lãi suất hay lợi nhuận được đề xuất. 

6. Thời hạn duy trì vốn đầu tư và tái triển khai

Theo Đạo luật RIA 2022, vốn đầu tư EB5 phải được duy trì ở trạng thái “chịu rủi ro” (at risk) trong thời gian tối thiểu 2 năm kể từ khi được triển khai vào dự án, với điều kiện yêu cầu tạo việc làm đã được đáp ứng. Quy định này áp dụng cho các nhà đầu tư nộp đơn sau ngày 15 tháng 3 năm 2022. 

Đối với nhà đầu tư nộp đơn I-526 trước khi RIA có hiệu lực, vốn phải tiếp tục được duy trì trong suốt giai đoạn thường trú có điều kiện kéo dài 2 năm. Với công dân Trung Quốc hoặc Ấn Độ giai đoạn duy trì vốn có thể kéo dài tới 10–12 năm. 

Khi dự án hoàn trả vốn trước khi nhà đầu tư hoàn thành giai đoạn duy trì bắt buộc, Trung tâm Vùng sẽ tiến hành “tái triển khai” (redeployment) – tức là tái đầu tư vốn vào một dự án mới để đảm bảo khoản tiền vẫn ở trạng thái chịu rủi ro. Quá trình này ảnh hưởng trực tiếp đến lãi suất và lợi nhuận tổng thể mà nhà đầu tư nhận được, bởi dự án tái triển khai có thể có mức sinh lời và mức độ rủi ro khác biệt so với khoản đầu tư ban đầu. 

Nhờ quy định thời hạn duy trì 2 năm ngắn hơn theo RIA, các dự án EB5 hiện nay có lộ trình dễ dự đoán hơn. Đặc biệt, các dự án tại khu vực TEA nông thôn (rural TEA) còn được hưởng ưu tiên xử lý hồ sơ nhanh hơn, góp phần giảm thiểu nguy cơ phải tái triển khai vốn và rút ngắn thời gian nhà đầu tư phải chờ đợi để thu hồi tiền. 

7. Nghĩa vụ thuế liên quan đến lãi suất và lợi nhuận EB5

Một khía cạnh thường bị bỏ qua khi tìm hiểu về lãi suất và lợi nhuận đầu tư EB5 chính là nghĩa vụ thuế tại Mỹ. Nhà đầu tư tham gia chương trình sẽ nhận được biểu mẫu Schedule K-1 hàng năm, phản ánh phần thu nhập hoặc lỗ được phân bổ từ dự án. 

Điểm đáng lưu ý là thu nhập chịu thuế trên K-1 có thể khác biệt đáng kể so với số tiền mặt thực nhận. Sở dĩ như vậy bởi K-1 báo cáo toàn bộ phần thu nhập và chi phí của dự án được chuyển qua cho nhà đầu tư, bao gồm khấu hao, chi phí vận hành và các khoản khấu trừ khác. Do đó, nhà đầu tư có thể phải nộp thuế trên một khoản thu nhập lớn hơn lợi nhuận tiền mặt thực nhận. 

Nhà đầu tư EB5 được khuyến nghị hợp tác với chuyên gia thuế có kinh nghiệm về thuế quốc tế để đảm bảo tuân thủ đầy đủ quy định và tận dụng các khoản khấu trừ hoặc tín dụng thuế hiện hành. 

8. Lợi nhuận gián tiếp: Giá trị thực sự của đầu tư EB5

Nếu chỉ nhìn vào lãi suất trực tiếp, chương trình đầu tư EB5 có vẻ kém hấp dẫn so với nhiều kênh tài chính khác. Tuy nhiên, khi xét đến toàn bộ giá trị gián tiếp mà Thẻ Xanh mang lại, bức tranh sẽ hoàn toàn khác. 

Trước hết là tiết kiệm chi phí giáo dục. Sinh viên sở hữu Thẻ Xanh được hưởng mức học phí nội bang (in-state tuition) tại các trường đại học công lập, thấp hơn đáng kể so với mức phí dành cho sinh viên quốc tế – đôi khi tiết kiệm tới hơn 70% chi phí trong suốt quá trình học. Ngoài ra, thường trú nhân còn được tiếp cận các chương trình hỗ trợ tài chính liên bang, học bổng, khoản vay ưu đãi và chương trình work-study mà sinh viên quốc tế không đủ điều kiện. 

Về cơ hội nghề nghiệp, chủ thẻ Thẻ Xanh không bị giới hạn bởi các điều kiện Visa lao động hay yêu cầu bảo lãnh từ nhà tuyển dụng. Họ có thể tự do làm việc, thay đổi ngành nghề hoặc khởi nghiệp tại Mỹ mà không phụ thuộc vào Visa H-1B hay các chương trình như OPT. 

Bên cạnh đó, Thẻ Xanh còn mở ra khả năng tiếp cận hệ thống y tế, chương trình phúc lợi xã hội như Medicare và Social Security, cùng quyền tự do đi lại đến hơn 170 quốc gia. Xét tổng thể, lợi nhuận gián tiếp từ chương trình đầu tư EB5 – bao gồm sự ổn định cho gia đình, tương lai giáo dục cho con cái và các cơ hội phát triển sự nghiệp – có giá trị vượt xa con số lãi suất hàng năm mà nhà đầu tư nhận được. 

9. Những yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất và lợi nhuận đầu tư EB5

Mức lãi suất và lợi nhuận trong mỗi dự án EB5 không giống nhau mà chịu tác động bởi nhiều biến số. Dưới đây là các yếu tố chính: 

Thứ nhất, cấu trúc đầu tư đóng vai trò quyết định. Như đã phân tích, mô hình cho vay thường mang lại lãi suất thấp nhưng ổn định, trong khi mô hình cổ phần tiềm ẩn lợi nhuận cao hơn song đi kèm biến động lớn. 

Thứ hai, vị trí dự án tác động trực tiếp đến hiệu suất kinh doanh. Các dự án tọa lạc tại thị trường trọng điểm như New York, Los Angeles hay Miami thường có mức độ rủi ro thấp hơn nhưng tiềm năng tăng giá cũng bị giới hạn. Ngược lại, dự án tại khu vực đang phát triển có thể mang lại lợi nhuận vượt trội nếu thị trường tăng trưởng thuận lợi. 

Thứ ba, năng lực và uy tín của chủ đầu tư dự án ảnh hưởng rất nhiều đến khả năng hoàn vốn. Nhà phát triển có lịch sử triển khai thành công nhiều dự án EB5, đặc biệt là những đơn vị đã đạt được phê duyệt I-956F từ USCIS, sẽ tạo ra mức độ tin cậy cao hơn cho nhà đầu tư. 

Thứ tư, tình hình kinh tế vĩ mô và biến động lãi suất tại Mỹ cũng góp phần định hình mức sinh lời. Khi lãi suất thị trường tăng, chi phí vay vốn của dự án tăng theo, có thể ảnh hưởng đến khả năng trả nợ và phân phối lợi nhuận cho nhà đầu tư. 

10. Kết và các lưu ý quan trọng

Trước khi đưa ra quyết định tham gia chương trình đầu tư EB5, nhà đầu tư cần lưu ý một số nguyên tắc quan trọng. 

Đầu tiên, vốn đầu tư EB5 bắt buộc phải ở trạng thái “chịu rủi ro” (at risk). Luật di trú Mỹ nghiêm cấm mọi hình thức bảo đảm hoàn vốn hoặc cam kết lợi nhuận cố định. Do đó, bất kỳ dự án nào hứa hẹn mức lãi suất quá hấp dẫn hoặc đảm bảo thu hồi vốn 100% đều cần được xem xét cẩn trọng, vì điều này có thể vi phạm quy định của USCIS. 

Thứ hai, nhà đầu tư nên nghiên cứu kỹ Bản cáo bạch (Private Placement Memorandum – PPM) trước khi ký kết. PPM chứa đựng toàn bộ thông tin chi tiết về điều khoản hoàn vốn, mức lãi suất dự kiến, rủi ro và quyền lợi của nhà đầu tư. 

Thứ ba, đừng chỉ chạy theo lợi nhuận tài chính mà bỏ qua yếu tố nhập cư. Mục tiêu hàng đầu của chương trình đầu tư EB5 vẫn là Thẻ Xanh cho nhà đầu tư và gia đình. Một dự án có mức lãi suất khiêm tốn nhưng sở hữu hồ sơ tạo việc làm vững chắc và được USCIS phê duyệt sẽ an toàn hơn so với dự án hứa hẹn lợi nhuận cao nhưng tiềm ẩn rủi ro về mặt di trú. 

Cuối cùng, năm 2026 là thời điểm chiến lược để tham gia chương trình. Nhà đầu tư nộp đơn I-526E trước ngày 30 tháng 9 năm 2026 sẽ được bảo vệ bởi điều khoản “grandfathering” theo RIA, đảm bảo rằng dù chương trình có thay đổi hoặc ngưỡng vốn tăng trong tương lai, hồ sơ của họ vẫn được xét duyệt theo quy định hiện hành với mức vốn 800.000 USD. 

Newland USA, với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm và phương châm “An cư vững bền – Trọn đời thịnh vượng”, sẵn sàng tư vấn và hỗ trợ quý khách về các thông tin liên quan đến chương trình đầu tư EB5. Hãy liên hệ ngay với Newland USA qua số hotline 0785591988 hoặc email: newsletter@newlandusa.asia để được tư vấn chi tiết và miễn phí. 

Xem thêm:

• Vì sao dự án Urban TEA luôn giữ sức hút trong chương trình EB5?
• Giải pháp lấy Visa EB5 hiệu quả nhất trong bối cảnh Trump ra mắt Gold Card
• Đơn I-829 là gì? Hướng dẫn nộp đơn xin xóa bỏ điều kiện thẻ xanh 2 năm của diện đầu tư định cư Mỹ EB5
• Lựa chọn tối ưu cho nhà đầu tư EB5 để điều hành một dự án đầu tư lấy thẻ xanh