Có khả thi khi nhà đầu tư EB5 mua nhà trước khi nhận thẻ xanh

Đối với nhiều người tham gia chương trình đầu tư EB5, việc sở hữu bất động sản tại Mỹ là một trong những mục tiêu quan trọng song hành cùng hành trình định cư. Tuy nhiên, liệu nhà đầu tư EB5 có thể mua nhà tại Mỹ trước khi chính thức được cấp thẻ xanh hay không? Bài viết của Newland USA dưới đây sẽ phân tích toàn diện về tính khả thi, các yếu tố pháp lý, tài chính và thuế mà bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định. 

1. Tổng quan về chương trình đầu tư EB5

Chương trình đầu tư EB5 (Employment-Based Fifth Preference) được Quốc hội Mỹ thành lập vào năm 1990 nhằm thúc đẩy nền kinh tế thông qua dòng vốn quốc tế và tạo việc làm cho lao động Mỹ. Theo quy định do Sở Di trú và Nhập tịch Mỹ (USCIS), nhà đầu tư EB5 cần đáp ứng hai điều kiện cốt lõi: rót vốn tối thiểu vào một doanh nghiệp thương mại mới tại Mỹ và tạo ra ít nhất 10 vị trí việc làm toàn thời gian cho người lao động Mỹ. 

Hiện tại, mức vốn tối thiểu là 800.000 USD đối với các dự án nằm trong Khu vực Việc làm Mục tiêu (TEA – Targeted Employment Area), bao gồm vùng nông thôn hoặc khu vực có tỷ lệ thất nghiệp cao. Đối với các dự án ngoài TEA, ngưỡng đầu tư là 1.050.000 USD. Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB5 năm 2022 (RIA) đã cập nhật các quy định này, đồng thời phân bổ quota ưu tiên: 20% Visa dành cho đầu tư vùng nông thôn, 10% cho khu vực thất nghiệp cao và 2% cho dự án hạ tầng. 

Khi hồ sơ I-526E được phê duyệt, nhà đầu tư EB5 và gia đình (vợ/chồng, con chưa kết hôn dưới 21 tuổi) sẽ nhận được thẻ xanh có điều kiện, có hiệu lực trong 2 năm. Sau đó, nhà đầu tư nộp đơn I-829 để gỡ bỏ điều kiện và chuyển sang tư cách thường trú nhân vĩnh viễn. Toàn bộ quy trình từ lúc đầu tư đến khi nhận thẻ xanh vĩnh viễn có thể kéo dài nhiều năm, tùy thuộc vào quốc tịch gốc và loại dự án được chọn. 

2. Nhà đầu tư EB5 có được phép mua nhà tại Mỹ trước khi có thẻ xanh không?

Câu trả lời ngắn gọn là: Có. Pháp luật liên bang Mỹ không đặt ra bất kỳ giới hạn nào về quyền sở hữu bất động sản dựa trên quốc tịch hay tình trạng cư trú. Điều này có nghĩa là bất kỳ công dân nước ngoài nào – dù đang chờ thẻ xanh, đang giữ Visa tạm thời, hay thậm chí chưa từng đặt chân đến Mỹ – đều có quyền hợp pháp để mua nhà tại Mỹ. 

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Quốc gia Mỹ (National Association of Realtors – NAR), người mua nước ngoài đã chi khoảng 56 tỷ USD cho bất động sản nhà ở tại Mỹ trong giai đoạn từ tháng 4/2024 đến tháng 3/2025, tương đương hơn 78.000 giao dịch. Số liệu này cho thấy thị trường nhà đất Mỹ rất cởi mở với người mua quốc tế. 

Đối với nhà đầu tư EB5 cụ thể, chương trình đầu tư EB5 tập trung vào việc rót vốn vào doanh nghiệp thương mại đủ điều kiện chứ không can thiệp vào quyền sở hữu bất động sản cá nhân. Do đó, việc mua một căn nhà để ở hoàn toàn tách biệt khỏi khoản đầu tư di trú và không ảnh hưởng đến hồ sơ xin thẻ xanh của bạn – miễn là bạn nắm rõ các lưu ý pháp lý và tài chính đi kèm. 

3. Mua nhà không đồng nghĩa với việc được cấp thẻ xanh

Một hiểu lầm phổ biến mà nhiều người mắc phải là cho rằng việc mua nhà tại Mỹ sẽ giúp họ đủ điều kiện nhận thẻ xanh. Trên thực tế, đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Sở hữu bất động sản nhà ở tại Mỹ không tạo ra bất kỳ quyền lợi di trú nào, không giúp bạn có tư cách thường trú nhân, và cũng không cho phép bạn sinh sống lâu dài tại đây nếu chưa được cấp Visa phù hợp. 

Chương trình đầu tư EB5 yêu cầu vốn phải được đưa vào một doanh nghiệp thương mại có khả năng tạo việc làm, chứ không chấp nhận hình thức đầu tư thụ động như mua một ngôi nhà để ở. Nhiều chuyên gia luật di trú đã cảnh báo rằng một số môi giới bất động sản có thể quảng cáo sai lệch rằng mua nhà sẽ giúp nhận được thẻ xanh, và điều này hoàn toàn không chính xác. Nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa giao dịch bất động sản cá nhân và khoản đầu tư EB5 đủ điều kiện theo quy định của USCIS. 

Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư EB5 sở hữu một bất động sản có giá trị lớn, họ có thể sử dụng tài sản đó làm tài sản thế chấp để vay vốn phục vụ cho khoản đầu tư EB5. Chẳng hạn, một nhà đầu tư sở hữu căn nhà trị giá 1 triệu USD có thể tái cấp vốn (refinance) để rút ra khoảng 750.000 USD, sau đó sử dụng số tiền này cho mục đích đầu tư di trú. Điều kiện bắt buộc là khoản vay phải được đứng tên cá nhân nhà đầu tư, và nguồn gốc tài sản thế chấp phải được chứng minh hợp pháp. 

4. Các yếu tố pháp lý cần lưu ý khi mua nhà tại Mỹ trước khi có thẻ xanh

4.1. Vấn đề “ý định nhập cư” (Immigrant Intent) 

Một khía cạnh pháp lý quan trọng mà nhà đầu tư EB5 cần cân nhắc là khái niệm “ý định nhập cư” (immigrant intent). Nếu bạn đang ở Mỹ với Visa đơn mục đích (single-intent Visa) như Visa du lịch B-1/B-2, việc mua bất động sản có thể bị USCIS xem như bằng chứng cho thấy bạn có ý định định cư lâu dài, điều mà loại Visa này không cho phép. Hệ quả có thể bao gồm việc bị từ chối gia hạn Visa hoặc gặp khó khăn khi tái nhập cảnh. 

Tuy nhiên, bản thân chương trình đầu tư EB5 đã ngầm công nhận ý định nhập cư của bạn vì đây là chương trình dẫn đến thẻ xanh. Vì vậy, nếu bạn đã nộp đơn I-526E và đang chờ phê duyệt, việc mua nhà tại Mỹ ít gây rủi ro pháp lý hơn so với người đang giữ Visa tạm thời khác. Dù vậy, bạn vẫn nên tham khảo ý kiến luật sư di trú trước khi thực hiện giao dịch để đảm bảo không ảnh hưởng tiêu cực đến hồ sơ của mình. 

4.2. Quyền cư trú và quyền sở hữu là hai phạm trù riêng biệt 

Cần nhấn mạnh rằng quyền sở hữu bất động sản không tự động mang lại quyền cư trú tại Mỹ. Dù bạn đã mua nhà tại Mỹ, bạn vẫn không được phép sinh sống dài hạn trên đất Mỹ cho đến khi Visa hoặc thẻ xanh được phê duyệt. Nghĩa là bạn có thể đứng tên trên giấy tờ nhà đất, nhưng không thể chuyển đến ở nếu chưa có tư cách pháp lý cho phép. 

Đây là điểm đặc biệt quan trọng đối với nhà đầu tư EB5 đang trong giai đoạn chờ phê duyệt hồ sơ. Nếu bạn đang ở nước ngoài, bạn hoàn toàn có thể mua bất động sản từ xa và hoàn tất giao dịch mà không cần có mặt tại Mỹ. Nhiều nhà đầu tư lựa chọn hình thức này để chuẩn bị sẵn nơi ở cho gia đình ngay khi thẻ xanh được cấp. 

5. Thách thức tài chính khi nhà đầu tư EB5 mua nhà tại Mỹ

5.1. Khó khăn trong việc tiếp cận khoản vay thế chấp 

Một trong những rào cản lớn nhất khi nhà đầu tư EB5 muốn mua nhà tại Mỹ trước khi nhận thẻ xanh chính là vấn đề tài chính. Vì chưa có tư cách thường trú nhân, nhà đầu tư thường không đủ điều kiện để xin vay thế chấp thông thường (conventional mortgage) từ các ngân hàng lớn. 

Các tổ chức tín dụng tại Mỹ không được phân biệt đối xử dựa trên quốc tịch, nhưng họ được phép xem xét tình trạng cư trú và lịch sử tín dụng khi đánh giá khả năng trả nợ. Đối với người chưa có thẻ xanh, ngân hàng thường đánh giá mức độ rủi ro cao hơn bởi người mua có thể không nhận được thẻ xanh và không có sự gắn kết lâu dài với Mỹ. 

Trong thực tế, nhà đầu tư EB5 chưa có thẻ xanh có thể tiếp cận các sản phẩm cho vay dành cho người nước ngoài (Foreign National Mortgage), tuy nhiên các chương trình này thường đi kèm điều kiện khắt khe hơn: yêu cầu trả trước từ 30% đến 50% giá trị tài sản, lãi suất cao hơn mặt bằng chung, và cần cung cấp nhiều tài liệu chứng minh tài chính hơn so với công dân hoặc thường trú nhân Mỹ. 

5.2. Phương án thanh toán bằng tiền mặt 

Nhiều nhà đầu tư EB5 có tiềm lực tài chính dồi dào lựa chọn phương án thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt (all-cash purchase). Hình thức này loại bỏ hoàn toàn nhu cầu vay vốn, giúp quá trình giao dịch đơn giản và nhanh chóng hơn đáng kể. Theo số liệu từ NAR, khoảng 42% giao dịch bất động sản của người mua nước ngoài tại Mỹ được thực hiện bằng tiền mặt, cho thấy đây là lựa chọn khá phổ biến trong cộng đồng nhà đầu tư quốc tế. 

Tuy nhiên, khi thanh toán bằng tiền mặt, nhà đầu tư cần đảm bảo nguồn tiền được chuyển đến Mỹ một cách hợp pháp, tuân thủ quy định chống rửa tiền, và lưu giữ đầy đủ chứng từ về nguồn gốc tài sản. Điều này đặc biệt quan trọng vì USCIS có thể yêu cầu bạn giải trình nguồn vốn trong quá trình xét duyệt hồ sơ đầu tư EB5. 

5.3. Xây dựng lịch sử tín dụng tại Mỹ 

Một lợi ích gián tiếp khi mua nhà tại Mỹ sớm – đặc biệt nếu sử dụng khoản vay – là bạn có cơ hội xây dựng lịch sử tín dụng tại Mỹ. Điểm tín dụng (credit score) đóng vai trò then chốt trong đời sống tài chính tại Mỹ, từ việc thuê nhà, mua xe, đến xin các khoản vay trong tương lai. Một nhà đầu tư EB5 bắt đầu xây dựng tín dụng từ sớm sẽ có lợi thế đáng kể khi chính thức nhận thẻ xanh và bắt đầu cuộc sống mới. 

6. Nghĩa vụ thuế khi mua nhà tại Mỹ dành cho nhà đầu tư EB5

Sở hữu bất động sản tại Mỹ kéo theo nhiều nghĩa vụ thuế mà nhà đầu tư EB5 cần nắm rõ, bất kể đã có thẻ xanh hay chưa. 

6.1. Thuế bất động sản hằng năm (Property Tax) 

Giống như mọi chủ sở hữu nhà tại Mỹ, nhà đầu tư EB5 phải đóng thuế bất động sản hằng năm cho chính quyền địa phương nơi tài sản tọa lạc. Mức thuế suất khác nhau tùy theo bang và quận, thường dao động từ khoảng 0,3% đến hơn 2% giá trị tài sản mỗi năm. 

6.2. Thuế thu nhập từ cho thuê 

Nếu nhà đầu tư EB5 cho thuê bất động sản trước khi nhận thẻ xanh, thu nhập từ cho thuê sẽ phải chịu thuế thu nhập liên bang Mỹ. Có hai cách tính thuế: phương thức FDAP (Fixed, Determinable, Annual, Periodical) với thuế suất cố định 30% trên doanh thu gộp mà không cho phép khấu trừ chi phí; hoặc phương thức ECI (Effectively Connected Income) nếu nhà đầu tư chọn đệ trình Section 871(d), cho phép khấu trừ các khoản chi phí hợp lệ như lãi vay, bảo trì, quản lý tài sản, và chỉ đóng thuế trên lợi nhuận ròng. Phương thức thứ hai thường có lợi hơn đáng kể cho nhà đầu tư. 

6.3. Đạo luật FIRPTA khi bán bất động sản 

Đạo luật Đầu tư Bất động sản Nước ngoài (Foreign Investment in Real Property Tax Act – FIRPTA) áp dụng khi người nước ngoài bán bất động sản tại Mỹ. Theo quy định hiện hành, bên mua phải khấu trừ 15% tổng giá bán để nộp cho IRS, trừ khi có các trường hợp miễn giảm cụ thể. Đây là khoản thuế tạm giữ, và người bán có thể nộp tờ khai thuế để yêu cầu hoàn lại phần chênh lệch nếu thuế thực tế thấp hơn. 

6.4. Nghĩa vụ khai báo khi trở thành thường trú nhân 

Một điểm quan trọng cần lưu ý: khi nhà đầu tư EB5 chính thức nhận thẻ xanh, họ trở thành “Resident Alien” theo luật thuế Mỹ và phải khai báo toàn bộ thu nhập trên phạm vi toàn cầu (worldwide income). Điều này bao gồm cả thu nhập từ bất động sản, tài khoản ngân hàng ở nước ngoài (theo quy định FBAR/FATCA), và các nguồn thu nhập khác. Việc lập kế hoạch thuế trước khi nhận thẻ xanh sẽ giúp tối ưu hóa nghĩa vụ tài chính và tránh các khoản phạt không cần thiết. 

7. Những lời khuyên thiết thực cho nhà đầu tư EB5 muốn mua nhà tại Mỹ sớm

Nếu bạn là nhà đầu tư EB5 đang cân nhắc mua nhà tại Mỹ trước khi nhận thẻ xanh, dưới đây là một số lời khuyên quan trọng: 

Thứ nhất, hãy làm việc với luật sư di trú có kinh nghiệm để đảm bảo việc mua bất động sản không ảnh hưởng tiêu cực đến hồ sơ đầu tư EB5 của bạn, đặc biệt nếu bạn đang giữ Visa đơn mục đích. 

Thứ hai, tham vấn chuyên gia thuế hiểu rõ cả luật thuế Mỹ lẫn luật thuế tại quốc gia gốc. Nghĩa vụ thuế khi sở hữu bất động sản tại Mỹ khá phức tạp, và việc chuẩn bị sớm sẽ giúp bạn tiết kiệm chi phí đáng kể về lâu dài. 

Thứ ba, cân nhắc kỹ giữa phương án vay mua nhà và thanh toán bằng tiền mặt. Nếu bạn chọn vay, hãy tìm hiểu các chương trình cho vay dành riêng cho người nước ngoài (Foreign National Loan) và chuẩn bị sẵn khoản trả trước ít nhất 30-40% giá trị tài sản. 

Thứ tư, chọn địa điểm chiến lược. Nếu bạn dự định chuyển đến Mỹ sau khi nhận thẻ xanh, hãy chọn vị trí phù hợp với kế hoạch dài hạn của gia đình – gần trường học tốt, khu vực an ninh, và có tiềm năng tăng giá bất động sản. 

Thứ năm, đừng nhầm lẫn giữa mua nhà để ở và đầu tư EB5. Hai hoạt động này phục vụ mục đích hoàn toàn khác nhau, và việc nhầm lẫn có thể dẫn đến quyết định sai lầm về tài chính lẫn di trú. 

8. Kết luận

Tóm lại, việc nhà đầu tư EB5 mua nhà tại Mỹ trước khi chính thức nhận thẻ xanh hoàn toàn khả thi về mặt pháp lý. Luật liên bang Mỹ không cấm người nước ngoài sở hữu bất động sản, và chương trình đầu tư EB5 cũng không đặt ra giới hạn nào đối với giao dịch nhà đất cá nhân. Tuy nhiên, quyết định này đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về nhiều mặt: hiểu rõ các vấn đề Visa và ý định nhập cư, nắm bắt các tùy chọn tài chính dành cho người chưa có thẻ xanh, và lường trước các nghĩa vụ thuế liên quan đến FIRPTA, thuế bất động sản, cũng như thuế thu nhập toàn cầu khi trở thành thường trú nhân. 

Xem thêm:

• Cách nhận diện và tránh xung đột lợi ích trong đầu tư diện EB5
• Thời gian duy trì đầu tư ảnh hưởng thế nào đến việc lựa chọn dự án EB5?
• Các đơn vị tham gia trong một giao dịch của chương trình EB5
• Những điều cần biết về sử dụng khoản vay đầu tư EB5